一、短長期快速出租、降低空置率

透過拍攝技巧、詳實屋況說明,從媒合配對到議約簽訂約略僅需25個工作日即可交屋入住。成交率約88%左右。

1.出租房市現況調查針對商圈同性質做出屋況訪視、價金比對、空置率評估及優勢地段四大因子的資訊收集。
2.招租前美宅準備工作確認室內建築結構,管線是否有修繕更新的必要性,並針對大眾市場所需提供之備品、動線機能、遮光裝飾等提出修改建議書。
3.限制性入住公約擬定確認屋內眷養寵物規定,第二人以上住居權利、焚香祭祀安置問題。住居空間內外禁煙規定、炊煮、洗滌、門禁管制辦法。
4.出租房屋拍攝製播現場室內環景拍照、戶外小環境攝錄及大小公設建檔並繪製室內隔局動線圖,傢俱電配置圖等作業。
5.房客募集管的建置除透過直營的門市或未來各區加盟同業通路的主動配對媒合外,亦經由各網路管道、平面媒體、外牆看板等發出招租廣告信息。
6.屋況履歷建檔、回報製作完整的委租物件資料(含產權、屋況、備品明細等),邀約新舊客戶看屋、回報帶看情形、議價斡旋收訂等各項出租條件的居中協調業務。
7.簽約作業注意事項審查承租方基本信資、收取承租方入住申請表,協助出租方、承租方簽訂契約,若須公證可擇期約定,確認雙方租押金交付收受等作業。



二、租客的資格查驗

所謂「請神容易、送神難」,短暫的面談中要能精準判斷對方是否為好租客,很難。一旦租給惡房客,欠租事小,屋況搞得有如廢棄場,那就損失大了。普遍房東較不接受的房客類別:租霸、媽寶、擾鄰、欠租、弱勢、癮君子、gangster、高齡等,租前過濾是為上策。

1.支付租金經濟來源確實瞭解職業收入證明、同住親友工作概況及信用卡持有狀況,必要時可透過信用評比機構聯徵相關數據參考。
2.透過相關管道審查資格房東想知道房客租房經歷、可透過下列網站工具來了解:租屋照妖鏡、凶宅網、警政網、信用聯徵中心、刑案通緝查詢系統、良民證民營徵信機構、學校或工作單位的照會。
3.不良品性癮君子的過濾面對身上有重煙味、酒味、檳榔味的租客,多數人有聚眾的喜好,長期居住必將造成屋況不堪及損害,出租前可先將限制條件及違約罰則說明清楚,自然就可避免多數不良租客入住。
4.寵物族、高齡獨居、重大疾病者的預防有些人租房時會對應告知事項刻意做隱瞞,看屋時可從衣物上是否沾有動物毛髮味道及是否關切無障礙空間的安全性、保全設施裝置與否做更深入了解及防患。



三、物業改裝設計坪效估值

針對房屋現況,如滲漏、壁癌、空調管線、浴廁、地板的耐用性,進行檢查換修估價,同步屋況拍攝給房東過目並商議工程計劃,簽立工程發包委任約,待工程結案現場驗屋、交付保固證明及發票、收據等。


四、全年專照專職管理服務

依據107年6月27日實施「租賃專法」、「租賃住宅服務事業管理條列」的規範,管理業者須符合允許營業資格及編制有證照資格的租賃住宅管理人,才可以從事租賃管理業務。本公司除具備七都租屋事業資格認定外,目前也是桃園市政府民間包租代管計劃合格廠商,擁有社工師、防暴師、裝潢工班等相關證照,每一委託案皆專人全程服務管理。


五、建築物維護、巡檢

針對出租公寓公設區設備,機電照明、升降梯、儲水間、資源回收間等定期檢修保養,外部環境的綠化清潔業務。


六、租賃期間收支帳務管理

定期提供月、季、年的收支明細一覽表,並針對支出項目的浮動成本不合理情形,適時提出改善建議。於年終(12個月)結算盈餘,總額除以房屋市值後,匯出年度租金收益率報表。

1. 當月所需固定支出費用項目
A. 物業委託管理費用
B. 物業公共區清潔費用
C. 物業電梯保養費用
D. 物業四費(水電瓦管)+網路費
2. 當年所需固定支出費用項目
A. 綜合性公共安全消防檢查
B. 儲水塔清潔檢查
C. 公共意外責任保險、產物火險
D. 所得稅賦費用、媒合服務費、空調保養費
3. 變動性它項費用
A. 傢俱電器添購、搬運
B. 設備故障檢修
C. 屋況復原清潔、裝潢發包
D. 糾紛處理的訴訟手續費用



七、租賃期間及退租後事務管理

1. 租賃日常事務管理
A.向房客收取催繳租金並進入房東指定帳戶
B. 屋況維護、屋內各項家具、水電設備損壞叫修、清潔人力派遣等,房東同意得委任專業第三人提供此項服務。
C. 基本檢修、屋況定期拍攝、備品查驗等服務
D. 處理合約變更或更新的手續
E. 協助處理可歸責於承租方所衍生的突發問題及客訴處理
F. 協助辦理物業保險(火險、地震險、跌價損失險、財損險)加保手續
G. 調處擾鄰或鄰擾糾紛,如噪音、抽煙問題
H. 緊急狀況的處理流程:專人到場、狀況掌握、啟動應變措施、通報房東
I . 主管機關行政交涉業務執行(例如:消防、建管單位)
J . 處理房客積欠租金、提前解約、不告而別等問題以保障房東權益
K. 存證信函免費代為撰寫郵寄(不含法律訴訟服務)
L. 備品遭惡意毀損或滅失時,協助訪價及請求賠償
M.每月10日前以電子郵件匯出管理報告
2. 契約終止退房管理
A. 執行房客遷出之屋況查驗及設備點交
B. 結算收受房客應繳費用(水電、瓦斯、管理等費用)
C. 製作恢復的費用報價及報告表
D. 協助清潔、粉刷、備品點交等復原作業
E. 結算押金退還欠租結算事宜
F. 調整租金對策及空屋管理
G. 提出租賃期間財務損益表
H. 擬定執行招租業務、行銷廣告方案



八、代管的驗收文件

1. 物業管理委託合同
2. 前期物業管理協議書
3. 初步建立業主檔案
4. 業主公約
5. 住戶手冊和裝修守則
6. 收樓接管通知書
7. 物業管理收費標準一覽表、商場/住宅(公寓)物業移交及二次裝修流程圖
8. 物業公司業主辦理樓管交接、二次裝修手續憑證



物業管理的主要服務內容

安全管理、維修管理、財務管理、保潔管理、綠化管理、營銷管理、禮儀管理。


【房屋接管簡易程序】



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